地役权登记审核要点及注意事项

原标题：地役权登记审核要点及注意事项

地役权的转移登记应注意地役权的从属性

《物权法》第14章利用一章共14条的篇幅对地役权的性质和内容以及地役权的形成、变更和消灭的规则进行了明确规定，对地役权登记的法律地位也予以了明确。《不动产登记暂行条例》及其实施细则和《不动产登记操作规范（试行）》（以下分别简称《条例》《细则》《规范》）中对地役权的登记规则也有相应的规定。本文以此为基础，重点剖析在办理地役权登记时需要重点把握的环节和常见问题，以供地役权登记工作参考。

地役权首次登记合同审查

首先，适用《规范》“因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产”办理首次登记时，要注意两个方面：一是看是否存在合适的需役地。建铁塔、基站或设立广告牌之类的行为往往会在是否存在合适的需役地上出现问题，如果确实没有需役地则不能成立地役权，充其量是不动产租赁行为。二是要看建铁塔、基站或设立广告牌之类的行为是否存在排他性使用土地的问题。笔者认为，建铁塔、基站或设立广告牌之类的行为要形成地役权，要看拟设地役权的需役地是否还能够正常使用，如果是对拟设不动产的排他性使用，则应认定为不动产租赁行为或者不动产权转移行为，而不是设立地役权的问题。

其次审查地役权首次登记申请时，要明确合同约定的事项是否属于地役权事项。审查时可重点参照《规范》13.1.1的规定。如果约定的使用目的和用途属于规定明示的情形，则应客观评价是否以利用不动产为手段来提高另一不动产使用效益，以此界定是否属于可以依法登记的地役权。

最后，要注意合同约定的事项是否存在超过需役地本权范围的问题，如果超出，则会导致合同出现效力瑕疵。

供役地和需役地的审查办理地役权登记之前应对供役地和需役地予以适当审查。尤其应注意的是，地役权登记之前，二者应当办理不动产登记。

《细则》第60条明确规定，供役地和需役地不动产权属证书是地役权首次登记的要件，《规范》13.1.3的规定与之一致。这样的制度设计至少有以下两点理由：一是登记连续原则。没有前一个登记就会导致依附于这个登记而存在的其他登记无法建立登记簿，这一点地役权登记与抵押登记、查封登记、异议登记等较为相似。二是依据《物权法》第28条、29条、30条规定取得物权的，不具有处分权能，地役权的设定应当视为对不动产本权的处分，因此在办理地役权登记时应当将不动产权先于登记。

需要说明的是，《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。”这两条法律叠加使用的效果是，土地承包经营权人可以在未办理土地承包经营权登记的情况下与他人订立地役权合同，地役权可以在土地承包经营权和地役权均未登记的情况下设立。但是权利人办理地役权登记仍然以土地承包经营权先于登记为前提。

此外，应注意审查地役权合同约定内容是否存在与供役地和需役地权利相冲突的情形。这一点前文已做表述，这里不再赘言。

地役权转移登记注意事项

地役权的转移登记都应注意地役权的从属性，最终要保持地役权的主体、客体与供役地、需役地信息完全协调。

排名前列，在供役地或需役地转移导致地役权变动办理登记时，应注意地役权合同关于合同终止的约定事项。如果地役权合同约定“需役地（或供役地）转移时地役权不随之转移”，则供役地或需役地转移登记时，地役权合同效力就出现终止事由。这种情况可先注销原有的地役权登记，新的地役权由变更后的权利人重新约定，如需登记则应办理地役权首次登记。

第二，供役地转移时，如果地役权已经登记，供役地受让人就不能以不知情等为由拒绝承担供役地义务。这也是地役权登记的法律意义所在。供役地受让人以不知情为由提出不动产转让价格诉求或者是否存在地役权属于重大事项以至于决定交易意向等问题，这些属于供役地转让、受让双方的法律关系，与地役权法律关系无关。

严格区分两组概念

要充分理解地役权的概念，就需要区分地役权与相邻关系、地役权与不动产租赁这几组概念。

地役权与相邻关系。

排名前列，地役权是以提高自身不动产效益为目的而限制他人不动产权利，客观上需役地的不动产法定权利在不设立地役权的情况下已经可以充分地行使，地役权的设立是为了更好地让自己的不动产发挥效用。相邻关系是一个客观存在的不以权利人的意志为转移的法律关系，因此也就不存在设立、变更、消灭的法律程序问题。以“必要性为前提”是相邻关系的基本属性，也是地役权与相邻权的本质区别。

第二，地役权是物权，相邻关系虽然规定在《物权法》所有权编之中，但不是物权，不属于不动产登记范畴。根据物权法定原则，相邻关系不属于物权，而是权利人在行使物权时应尽的注意义务。同理，《条例》在规定登记范围时也未将相邻关系列入登记内容。与之相反，《物权法》《条例》《细则》以及《规范》对地役权的设立、变更、消灭和登记有系统的规定，可以依法登记。

第三，地役权设立要以已经登记的不动产为前提，相邻关系则无此要求。根据登记连续原则，地役权供役地和需役地两个权利客体在承担地役权的权利义务时要么已经登记，要么虽然没有登记但根据物权变动规则权利客体的归属与权利主体一致。相邻关系则是一个客观事实，主张权利一方如果拥有合法的物权，可依据《物权法》相关规定来提出物权保护请求；如果主张权利一方没有物权而仅仅是占有，则可以依据《物权法》占有保护规则提出请求。在处理相邻关系纠纷时，被主张权利一方的不动产权利状态在所不问。

地役权与不动产租赁。

地役权与不动产租赁都是让不动产有所负担，都存在获得不动产利益的一方，且都是基于双方的合意。但是两者的区别却是明显的、根本性的。

首先，两者法律关系的结构不同。地役权是物权与物权之间的关系，法律关系中必须有两个甚至两个以上处于权利义务相对方的不动产权存在，合意双方的主体一定是不动产权利人。而不动产租赁则是人与不动产之间的关系，法律关系中即便有两个或两个以上的不动产权利，也只会出现在提供不动产使用权一方。

其次，两者实现利益的方式不同。地役权在不让渡供役地使用权能的前提下限制供役地权利，以提高自己不动产的某种效益。而不动产租赁则暂时让渡不动产权的使用权能。

最后，两者合意的法律效果不同。地役权合同是物权合同，而不动产租赁合同则是债权债务合同，两种合同的订立、变更、消灭分别由物权法规则和债法规则来调节。

【来源】《中国不动产》2018年第9期

【作者】山西省运城市闻喜县不动产登记中心　张明辉返回搜狐，查看更多

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